Po miesiącach posuchy, gdy popyt zmalał do poziomu nawet 20-30% tego, co notowano w 2021 i na początku 2022, I kwartał 2023 przyniósł dużo bardziej optymistyczne odczyty dla mieszkaniówki. Dane pokazują, że klienci wrócili na rynek i coraz intensywniej interesują się dostępną ofertą. Wielu ekspertów uznało, iż jest to sygnał końca kryzysu. Jeśli mają rację, wygląda na to, że deweloperzy przetrwali bessę bez większego uszczerbku. W raporcie INPON, tworzonym przez portal Nieruchomosci-online.pl, pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz eksperci rynku mówili o poszukiwaniu nowego punktu równowagi w IV kwartale 2022. Dobrze obrazuje to charakter procesów zachodzących w mieszkaniówce – nie doszło do żadnej paniki, nie było wyprzedaży, uczestnicy rynku zachowali spokój i nastawili się raczej na przeczekanie złego okresu, niż na ratowanie popytu obniżaniem cen.

W przypadku dużych deweloperów realizowanie strategii na pewno ułatwiło to, że właśnie wyszli z dwuletniego okresu hossy. Ceny były wysokie, a sprzedaż rekordowa, dzięki czemu mogli stworzyć spore poduszki finansowe, umożliwiające im bezpieczne przetrwanie czasu gorszej koniunktury. Perspektywiczną reakcją na tę bessę było przede wszystkim ograniczanie podaży, poprzez spowolnienie tempa realizacji już trwających inwestycji oraz wstrzymanie się z rozpoczynaniem nowych. Jednocześnie deweloperzy są w posiadaniu sporego zapasu pozwoleń na budowę, więc można się spodziewać, iż gdy popyt wróci, szybko będą mogli wprowadzić na rynek nowe projekty.

Sam powrót koniunktury pierwotnie spodziewany był dopiero w momencie spadku inflacji, obniżenia stóp procentowych i idącą za tym redukcją kosztów kredytu. Zależnie więc od prognoz była to perspektywa roku lub nawet dwóch. Jednak sytuację kompletnie zmieniły zapowiedzi rządu, który zdecydował się na opracowanie programu Pierwsze Mieszkanie, w w jego ramach systemu dopłat do kredytów Bezpieczny Kredyt 2%. Jeśli dopłaty te wejdą w życie (a wszystko wskazuje na to, że wejdą) ich wpływ na popyt będzie natychmiastowy. Na rynek trafią tysiące klientów z tanim kredytem. Na to właśnie nastawiają się deweloperzy, już od miesiąca swój marketing budując wokół tego programu. Klienci są zachęcani do podpisywania umów rezerwacyjnych i przedwstępnych, z nastawieniem na perspektywę uzyskania kredytu z dopłatami. Jest też mocno prawdopodobne, że jeśli BK2% wejdzie w życie i będzie dobrze funkcjonował, znajdzie to odbicie w cenach, które zostaną dostosowane do większych możliwości kredytowych klientów.

Bezpieczny Kredyt 2% jest obecnie uważany za główny czynnik mogący kształtować sytuację na rynku mieszkaniowym w nadchodzących miesiącach, a być może latach. Jednak nie wyczerpuje to tematu strategii deweloperów. Zapewne będą oni też próbowali ściągnąć z powrotem na rynek osoby, które na kredyt z dopłatami się nie załapią. Oznaczałoby to dostosowywanie oferty do ograniczonej zdolności kredytowej, a więc sprzedaż mieszkań o mniejszym metrażu, niższym standardzie oraz położonych w bardziej peryferyjnych lokalizacjach. Nawet w sytuacji, gdy BK2% nie poprawi mocno sytuacji na rynku, nie powinniśmy się raczej spodziewać obniżek cen. Bardziej prawdopodobne jest, iż deweloperzy zaczną rezygnować z części zysku oferując klientom gratisowe dodatki, takie jak miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. To dla nich zdecydowanie bezpieczniejsza strategia, ponieważ nie znajduje odbicia w statystykach z rynku nieruchomości i nie tworzy nowych tendencji wycenowych, które później może być ciężko zatrzymać.

Artykuł Strategia deweloperów na 2023 pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

W raporcie sformułowano 16 głównych szans i zagrożeń dla rynku mieszkaniowego, każdemu z nich przypisując jeden z 5 parametrów wpływu na rynek: dynamiczny wzrost, stopniowy wzrost, utrzymanie dynamiki, wzrost zmienności, stopniowy spadek. Wymienione czynniki to:

1. Dynamika cen energii (stopniowy spadek)
2. Mitygacja zmian klimatu przez działania w miastach (stopniowy spadek)
3. Adaptacja do zmian klimatu w miastach (stopniowy wzrost)
4. Dostępność działek budowlanych (stopniowy wzrost)
5. Koszty pracy w budowlance (wzrost zmienności)
6. Dostępność przełomowych technologii efektywności energetycznej (utrzymanie dynamiki)
7. Suburbanizacja (stopniowy wzrost)
8. Zakupy inwestycyjne i spekulacyjne nieruchomości (utrzymanie dynamiki)
9. Saldo migracji zewnętrznych (stopniowy wzrost)
10. Popularność pracy zdalnej (utrzymanie dynamiki)
11. Koszty kapitału (utrzymanie dynamiki)
12. Wielkość gospodarstw domowych (stopniowy spadek)
13. Stosunek do własności mieszkań (utrzymanie dynamiki)
14. Standardy wykończeń (wzrost zmienności)
15. Stosunek do idei miasta 15-minutowego (wzrost zmienności)
16. Popularność prefabrykatów i budownictwa modułowego (dynamiczny wzrost)

Jak widać, wśród wymienionych czynników są zarówno takie, które zostały wykreowane przez sytuację polityczną i gospodarczą z ostatnich dwóch lat, jak też rzeczy o dużo dłuższym czasie oddziaływania, w tym aspekty demograficzne i ekologiczne. Wszystko to buduje atmosferę czasów dla branży – zmienną i stawiającą nowe wyzwania. Z tego względu eksperci coraz więcej wysiłku poświęcają analizowaniu stanu bieżącego i wyciąganiu na tej podstawie wniosków i prognoz na przyszłość.

Już teraz bardzo wyraźnie widać reakcję deweloperów na spadający popyt – drastycznie ograniczana jest aktywność. Według danych GUS w okresie od początku do listopada 2022 roku rozpoczęto w naszym kraju 26,8% mniej budów niż w analogicznym okresie 2021. Odczyt wygląda jeszcze gorzej, jeśli ujmiemy sam listopad – wtedy spadek rok do roku wynosi 42,8%. Z jednej strony jest to reakcja na mniejszy popyt, z drugiej konsekwencja wzrostu kosztów, ponieważ wśród inwestorów oprócz deweloperów istotne są również osoby prywatne, budujące domy na własne potrzeby.

Prognozy dla branży muszą uwzględniać to gwałtowne hamowanie dynamiki. Dla rynku na pewno oznacza to drastyczne zredukowanie podaży nowych lokali mieszkalnych – skutki tego skumulują się za ok. 2 lata, ponieważ tyle mniej więcej trwa cykl produkcyjny nowej inwestycji mieszkaniowej. Oznacza to, iż także wtedy może ponownie dojść do szybkich wzrostów cen. Jednak deweloperzy zapewne nie będą pozostawali bierni wobec tego zjawiska – jednym ze sposobów walki o niższy koszt inwestycji deweloperskiej będzie coraz większe stawianie na prefabrykację oraz budownictwo modułowe. Takie technologie pozwalają obniżać wydatki w wielu obszarach, w tym wydatki na robociznę, energię, ale też koszty ekologiczne.

Sama ekologia jest również jednym z kluczowych czynników wpływających na działania deweloperów. Dzięki temu nie tylko podniesie się poziom dbałości o środowisko naturalne, ale też jest bardzo duża szansa na zwiększenie jakości życia w miastach. W tworzeniu szansy na zrealizowanie się takiego trendu duża jest rola deweloperów, którzy nawet w trudnych czasach powinni skupiać się na wprowadzaniu innowacyjnych rozwiązań i dbaniu o to, aby standard ich oferty wciąż się poprawiał. Jest spora szansa, że największe firmy same będą dbały o podnoszenie jakości, jednak w przypadku mniejszych uczestników rynku ważne jest, aby samorządy aktywnie zniechęcały ich do tworzenia substandardowej zabudowy.

Artykuł Deweloperzy stają przed nowymi wyzwaniami pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Od wizji do wnętrza

Kupując nowe mieszkanie, chcemy je urządzić jak najwygodniej. Liczy się też wygląd wnętrza i właśnie dlatego wielu z nas stawia na profesjonalne aranżacje i zatrudnia specjalistę. Jego zadaniem jest zwykle stworzenie projektu, który wykorzystuje potencjał mieszkania i jest zachowany w stylu odpowiadającym mieszkańcom. Dobry projekt stworzony wraz z architektem wnętrz to jednak tylko połowa sukcesu. Mieszkanie trzeba wykończyć zgodnie z planem tak, aby efekt był zgodny z projektem i oczekiwaniami inwestorów. Oczywiście pieczę nad realizacją mogą sprawować sami właściciele. Co jednak w sytuacji, gdy nie mają na to czasu lub wystarczającej wiedzy?

Wykończenie wnętrza zgodnie z gotowym projektem w teorii może wydawać się proste. Wymaga jednak odpowiedniego kierowania ekipą budowlaną, kontroli zamówień i dostaw wyposażenia czy rozwiązywania bieżących problemów na każdym etapie prac. Wielu inwestorów zadania te przerastają . Na szczęście mogą wtedy liczyć na fachową pomoc inspektora projektowego. Najczęściej jest to pracownik biura aranżacji, które stworzyło dla nas projekt. Do jego najważniejszych zadań należy reprezentowanie nas w kontaktach z fachowcami i wsparcie ich w realizacji projektu.

Inspektor, prócz zgodności z planem, sprawdza też jakość pracy i wyłapuje na bieżąco ewentualne usterki. Dzięki temu mamy pewność, że wykończone mieszkanie nie będzie posiadało wad ukrytych. Nadzór projektowy polega również na kontrolowaniu logistyki i dostaw niezbędnych materiałów i sprzętów, tak by unikać opóźnień. Fachowiec, jeśli upoważni go do tego inwestor, sam zamawia meble i dodatki oraz kontroluje ich jakość.

Zakres prac inspektora nadzoru projektowego zależy od potrzeb właściciela mieszkania. Jeśli to konieczne, dokonuje on też rozliczeń w imieniu właściciela lokalu oraz podejmuje za niego ważne decyzje dotyczące prac. Jeżeli zdecydujemy się na jego pełną pomoc, możemy liczyć na to, że przyjdziemy do lokalu dopiero, gdy będzie gotowy. Ponieważ inspektor ponosi pełną odpowiedzialność za zgodność wystroju z planem, musi posiadać odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie w pracy z podobnymi projektami. Tylko wtedy będzie dawał nam to, co najważniejsze, czyli poczucie, że nasze mieszkanie jest w dobrych rękach i wszystkie prace w nim odbywają się zgodnie z rachubami. Takie poczucie bezpieczeństwa jest w wielu przypadkach warte dodatkowego wydatku, z jakim związana jest współpraca z inspektorem inwestycyjnym.

Artykuł Zakup nowego mieszkania a nadzór inwestorski pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Rozlewanie się miast ma też bardziej profesjonalną nazwę, używaną przez specjalistów od urbanistyki – to eksurbanizacja. Można powiedzieć, iż jest to niekorzystna, bo zbyt intensywna i pozbawiona kontroli, suburbanizacja. Sama suburbanizacja jest zaś tworzeniem się przedmieść, czyli normalnym i pod pewnymi względami nawet pożądanym procesem towarzyszącym rozwojowi miast. Jednak im więcej osób decyduje się na zamieszkanie pod miastem, mimo że centrum ich życia znajduje się w mieście, tym większe problemy to rodzi. Pojawia się konieczność codziennego podróżowania do pracy, do szkoły, przedszkola, lekarza, urzędu, a także po zakupy.

Najbardziej oczywista konsekwencja rozlewania się miast to nasilanie się ruchu związanego z transportem osobowym. Biorąc pod uwagę, że na terenach podmiejskich komunikacja zbiorowa działa w bardzo ograniczonym zakresie lub nawet w ogóle jej nie ma, większość osób korzysta z prywatnych samochodów. To jeszcze bardziej potęguje problemy związane z nasileniem się ruchu kołowego – większa liczba samochodów to korki i bardziej zanieczyszczone powietrze. Tracimy więc na tym wszyscy, a najmocniej traci miasto, ponieważ poruszanie się po nim zajmuje więcej czasu, a jakość życia spada. Jednak niedrożność dróg i zanieczyszczenia to nie wszystko. Dojeżdżający spoza miasta muszą gdzieś zaparkować swoje samochody, więc w mieście musi być więcej parkingów. Gdy to zjawisko przybiera dużą skalę, powoduje to tworzenie “jałowych” obszarów miasta, czyli np. biurowców otoczonych rozległymi parkingami. Przez zwiększanie odległości między istotnymi punktami, samochód staje się jedyną sensowną alternatywą – jest to więc samonakręcający się mechanizm, wskutek którego aut w mieście jest coraz więcej.

Można więc uznać, że eksurbanizacja prowadzi do obumierania miast. Miasto jest przestrzenią do życia, jednak gdy dochodzi do niekontrolowanego rozrastania się przedmieść, staje się jedynie miejscem pracy i załatwiania spraw.

Suburbanizacja ma także bezpośrednie przełożenie na dodatkowe obciążanie budżetu państwa oraz budżetów lokalnych. Tworzenie wszelkiej infrastruktury w mieście jest dużo tańsze niż na przedmieściach. Wynika to z tego, że po prostu miasto jest dużo gęściej zaludnione i potrzeba krótszych dróg, krótszych wodociągów, kanalizacji, gazociągów. Na przedmieściach to wszystko zostaje rozciągnięte. Często nowe inwestycje lokalizowane są w miejscach bez dostępu do podstawowej infrastruktury, takiej jak chociażby porządna droga. Jeśli z czasem gmina taką drogę wybuduje, za jakiś czas pojawi się problem z jej utrzymaniem. W mieście z drogi korzysta dużo większa liczba osób, więc wydatki na nią są rozłożone na mnóstwo użytkowników (w praktyce – podatników). Na przedmieściach trzeba utrzymywać rozciągniętą infrastrukturę, służącą niewielkiej liczbie mieszkańców. Przy rozproszonym osadnictwie gmina ma niewielki dochód z podatków, za to bardzo wysokie koszty utrzymania. Widać to w stanie infrastruktury w osiedlach oddawanych kilka lat temu – ciężko w takich miejscach o wyegzekwowanie jakiegokolwiek remontu.

Dom poza miastem jest dobrym rozwiązaniem dla wielu osób, jednak w ostatnim czasie stał się też elementem obowiązującej mody. Na wyprowadzkę poza miasto często decydują się osoby, których styl życia do tego nie pasuje. Z doświadczenia wiemy, iż jest całkiem spora liczba klientów po dwóch, trzech latach żałujących tego, że osiedlili się w odległej lokalizacji. Dlatego przed podjęciem takiej decyzji warto się zastanowić, czy zalety mieszkania w domu rekompensują nam wady wynikające z mieszkania poza miastem.

Artykuł Jakie problemy wynikają z rozlewania się miast? pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Co stoi za wyprzedażą nowych mieszkań i domów?

Budownictwo mieszkaniowe ma za sobą rekordowe 2 lata. Jedynie w II kwartale 2020 trafił się gorszy okres, gdy mieliśmy pierwszy lockdown. Wymusił on wstrzymanie transakcji, jednak był to przestój przejściowy i szybko został nadrobiony. Później notowano bardzo dużą koniunkturę. Napędzały ją głównie dwa czynniki:

• wysoka inflacja, która wiele osób posiadających oszczędności pchnęła na rynek mieszkaniowy, gdzie zaczęli lokować wolne środki;
• tani kredyt, za sprawą którego częściej realizowano zakupy na własne potrzeby, ale też korzystano z kredytu w celach inwestycyjnych.

Przez ostatnie dwa lata parametry rynku zachęcały do kupowania. Przy czym dostępność taniego kredytu sprawiła, iż wiele osób zadłużyło się bardzo mocno, jeśli przyjrzeć się ich miesięcznym dochodom. Dlatego też, gdy Rada Polityki Pieniężnej w końcu zdecydowała się podnieść stopy procentowe i wskutek tego zaczęła rosnąć comiesięczna rata kredytu, w wielu gospodarstwach domowych pojawił się problem z regulacją zobowiązań.

O ile pierwsze zmiany RPP nie wywołały zbyt dużego niepokoju, ponieważ przełożyły się na wzrost przeciętnej raty o raptem kilkadziesiąt złotych, o tyle kolejne korekty stóp, w tym marcowa na poziomie + 1 pkt., mocno namieszały w finansach przeciętnego kredytobiorcy. Rata kredytu wzrosła o kilkaset złotych, często wzrost jest w przedziale 50-80%, a to już jest mocno odczuwalne.

Sam ten czynnik może wywołać wyprzedaż lokali mieszkalnych. Jednak to nie wszystko, ponieważ zbiegł się on z coraz większą drożyzną materiałów budowlanych. Tutaj swoją rolę gra inflacja, ale też wojna w Ukrainie, która tylko pogłębiła problem. Wzrost comiesięcznej raty oraz coraz wyższe koszty wykończenia sprawiły, iż w portalach z ogłoszeniami pojawia się coraz więcej anonsów z niewykończonymi mieszkaniami i domami z rynku wtórnego. Oznacza to, iż wyprzedawane są lokale, które nie zostały jeszcze wykończone.

Jak duży jest to problem? Póki co w ujęciu liczbowym tych ofert nie ma jeszcze tak dużo, jednak analitycy zwracają uwagę na coś innego – procentowy ich przyrost jest bardzo duży. Ze względu na sytuację na rynku (czyli wspomniany drożejący kredyt i rosnące koszty wykończenia), można się spodziewać, że to zwiastun narastającego trendu i w kolejnych miesiącach “wyprzedaż” będzie narastała. Nie jest jednak powiedziane, iż wymusi to spadek cen. Koszty materiałów budowlanych i robocizny wciąż rosną, przez co jest niewielka szansa na korektę stawek w dół.

O pogarszającej się kondycji mieszkaniówki świadczą nie tylko odczyty z rynku wtórnego, ale też to, co się dzieje na rynku pierwotnym. Tam sprzedaż spada. W I kwartale 2022 deweloperzy notowani na giełdzie sprzedali 23% mieszkań mniej licząc rok do roku. Tutaj warto mieć na uwadze, iż przyglądamy się sytuacji w biurach sprzedażowych największych firm w branży. Można się domyślać, że radzą sobie one lepiej niż mniejsze podmioty. Dane z portalu rynekpierwotny.pl mówią o tąpnięciu sprzedaży na rynku pierwotnym o niemal 50% w marcu.

Problemy dostrzegają nie tylko deweloperzy, ale też pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Gorsze nastroje znajdują odbicie w kwartalnym odczycie INPON (badanie nastrojów agentów robione przez portal Nieruchomosci-online.pl). Pośrednicy gorzej oceniają stan i perspektywy odnośnie handlu wszystkimi typami nieruchomości. Odbicie widać jedynie w wynajmie – za sprawą fali uchodźców tutaj mamy do czynienia z gwałtownym odbiciem, które jednak może być krótkotrwałe i ustąpić wraz z zakończeniem konfliktu.

Artykuł Rosnące koszty zmuszają do wyprzedaży domów i mieszkań pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Zapotrzebowanie na przestrzeń prywatną

Jak już wspomnieliśmy, pandemia oraz wymuszone nią lockdowny i dystans społeczny, sprawiły, że więcej kupujących zaczęło poszukiwać mieszkań dużych. Wynikało to nie tylko z potrzeby zapewnienia sobie większej przestrzeni życiowej na co dzień. Istotny był tu też zdalny tryb pracy i nauczania – uczniowie i część pracowników musieli zacząć pracować z domu. W takiej sytuacji okazało się, że mała sypialnia jest niewystarczająca. Przydałaby się na tyle duża, aby weszło do niej biurko. A najlepiej, gdyby w mieszkaniu znajdowało się oddzielne pomieszczenie do pracy.

Dodatkowo okresy lockdownu, jak też zwykły strach skłaniający do trzymania dystansu, bez względu na przepisy, sprawiły, że doceniliśmy prywatną przestrzeń umożliwiającą spędzanie czasu na zewnątrz. Nawet przestronny balkon okazał się prawdziwym zbawieniem, a za szczęściarzy mogą się uważać właściciele ogrodów. Stąd wynika też lawinowo rosnąca popularność domów oraz działek budowlanych, kupowanych z zamiarem postawienia domu, chociażby metodą gospodarczą.

Małe metraże wracają do łask

Obecnie widać już wyhamowanie trendu kupowania większych lokali mieszkalnych. Wynika to z kilku czynników, jednak dominują dwa:

• ludzie oswoili się z pandemią, nie obawiają się tak już kontaktu z innymi, a obostrzenia zostały już poluzowane;
• drastycznie zmniejszyła się moc nabywcza klientów.

Odnośnie drugiego punktu, to zostało to spowodowane zarówno rekordowo wysokimi cenami mieszkań, jak też wyhamowywaniem akcji kredytowej. Wraz ze wzrostem stóp procentowych kredyty hipoteczne stają się coraz droższe. Dla tych, którzy już się zapożyczyli, oznacza to większą miesięczną ratę (już teraz o kilkaset złotych, a nie jest to koniec podwyżek serwowanych przez RPP). Dla tych, którzy dopiero planują wziąć kredyt na mieszkanie lub dom, oznacza to mniejszą zdolność kredytową (ta spadła już o 2-30%). Banki zrobiły się ostrożniejsze, a wyższy koszt kredytu sprawia, iż miesięczna rata od takiej samej kwoty kredytu jest dużo wyższa niż jeszcze rok temu.

Pośrednicy widzą ochłodzenie rynku

Omawiane tendencje są dostrzegane także przez pośredników, co widać w cyklicznym, kwartalnym raporcie INPON. Największy spadek wśród subindeksów tego badania zanotowano w segmencie mieszkań na sprzedaż (o 8,5%), za to w segmencie kawalerek jest to -5%. Równie duże pogorszenie prognoz pośredników dotyczy domów na sprzedaż – o 7,2% gorzej jest oceniana sytuacja w tym segmencie.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami już widzą odchodzenie klientów od dużego metrażu i powrót popularności mniejszych lokali. Można się spodziewać, że ta tendencja utrzyma się i wzmocni, z tego względu, iż stopy procentowe nadal będą rosnąć. Jednocześnie wysoka inflacja będzie sprzyjać lokowaniu oszczędności w mieszkaniach, przy czym tutaj najpopularniejszym rozwiązaniem są kawalerki.

Istotne jest to, że zmiana trendu nie wynika z innej mody czy innych preferencji. Jest to bezpośredni skutek sytuacji finansowej i gospodarczej. Niewykluczone więc, że wraz z ewentualnym luzowaniem polityki pieniężnej w przyszłości (np. w 2023 roku), Polacy ponownie zwrócą się ku dużym mieszkaniom i domom.

Artykuł Małe mieszkania znowu zyskują na popularności pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Parter czyli… co?

Na pewno szukając mieszkania masz w głowie podstawowe wytyczne, jak chociażby minimalny metraż, liczba pomieszczeń, to, czy kuchnia ma być oddzielona, czy połączona z salonem. Zastanawiałeś się też nad tym, na jakim piętrze ma być położone mieszkanie? Jeśli nie, to czas na to, ponieważ będzie to miało duży wpływ na satysfakcję z codziennej eksploatacji lokalu.

Pisząc o parterze oraz piętrze należy mieć na uwadze, że pojęcia te nie zawsze są jednoznaczne. Wynika to z tego, iż nie wszystkie budynki mają taką samą konstrukcję. Czasami bloki mieszkalne nie są podpiwniczone i wtedy komórki lokatorskie oraz garaże znajdują się na poziomie gruntu. W takich miejscach właściciele mieszkań “parterem” często nazywają pierwsze piętro, ponieważ dopiero tam znajdują się lokale mieszkalne. Niejednoznaczność może też spowodować położenie budynku na nierównym terenie. Wtedy od strony pochyłości wystąpić może większa różnica wysokości, co powoduje częściowe wysunięcie piwnicy ponad linię gruntu, a parter wynosi wyżej. Tutaj często stosuje się nazwę “wysoki parter”.

Co lepsze – parter czy piętro?

Mieszkania na parterze posiadają jedną ogromną zaletę – szybko się można do nich dostać. Jest to szczególnie istotne w blokach, w których nie ma windy. Jednak tam, gdzie zamontowano dźwig osobowy, zależność atrakcyjności mieszkania od piętra jest dużo mniejsza.

Jednak obok tej zalety występuje też szereg wad. Należy pamiętać, że klatka schodowa to ciąg komunikacyjny i codziennie będą nią wędrować lokatorzy budynku. Im niżej położone mieszkanie, tym więcej osób będzie je mijać w drodze do swojego lokalu. Z tego względu na parterze, o ile nie mamy dobrej izolacji akustycznej, często możemy słyszeć odgłosy dochodzące zza drzwi wejściowych. Przełoży się to także na więcej brudu na klatce schodowej, szczególnie w porach roku, gdy jest sporo błota – będzie ono wnoszone przez każdą osobę wędrującą klatką schodową w górę.

Odgłosy do mieszkania na parterze docierają nie tylko z klatki schodowej, ale też z zewnątrz. Nisko położone okna sprawiają, iż będziemy słyszeć parkujące samochody, przechodniów czy osoby, które zatrzymały się pod blokiem, aby porozmawiać. Tutaj sytuację również ratuje izolacja akustyczna – dobrej klasy okna.

W starszym budownictwie, gdzie jest słaba izolacja, parter może też być “zimną kondygnacją”. Wynika to z tego, że od dołu sąsiaduje z niegrzanymi piwnicami, przez rachunki za ogrzewanie będą wyższe.

Jeśli chodzi o mieszkanie na piętrze, to posiada ono zalety mieszkania na parterze, a jednocześnie w dużym stopniu ma ograniczone jego wady. Nadal położone jest nisko i zza okien będzie prawie wszystko słychać, jednak już ciszej. Istotna jest też sprawa bezpieczeństwa – do okna mieszkania na parterze jest dostęp bezpośrednio z gruntu, do okna na pierwszym piętrze już nie. Jednocześnie pierwsze piętro to nadal bardzo łatwy i szybki dostęp. Nawet, jeśli w budynku nie ma windy, wymaga to zaledwie pokonania kilkudziesięciu schodków, co nie jest problemem nawet, gdy trzeba wnieść ciężkie torby czy przenieść meble.

Jak już zaznaczyliśmy, sytuacja wygląda inaczej, gdy mamy do czynienia z tzw. wysokim parterem. Najlepiej będzie, jeśli osobiście obejrzysz budynek, bo może się okazać, że w rzeczywistości taki parter to tak naprawdę pierwsze piętro.

Artykuł Nowe mieszkanie – na parterze czy na piętrze pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Na czym polega i jakie przynosi korzyści umowa rezerwacyjna mieszkania?

Umowa rezerwacyjna poprzedza zwykle podpisanie umowy przedwstępnej lub głównej, które to stanowią już bardziej sformalizowane dokumenty. Zawiera się ją przed nabyciem mieszkania od dewelopera, rzadziej przy chęci zakupu lokalu z rynku wtórnego. Taka umowa może przynieść pewne korzyści. Dzięki jej podpisaniu klient zyskuje bowiem dodatkowy czas do namysłu, mając jednocześnie pewność, że mieszkanie nie zostanie sprzedane innej osobie. To również dobry moment na sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. Podpisanie umowy warto zatem rozważyć, zwłaszcza gdy zależy nam na kupnie mieszkania w dobrej cenie i lokalizacji. Takie lokale są bowiem szczególnie atrakcyjne i cieszą się sporym zainteresowaniem.

Do czego zobowiązuje umowa rezerwacyjna mieszkania?

Wyróżnia się dwa rodzaje umów rezerwacyjnych. Klasyczna umowa oznacza, że klient rezerwuje mieszkanie, lecz w każdej chwili ma prawo się wycofać, nie ponosząc przy tym konsekwencji (może jedynie stracić wpłaconą zaliczkę). W praktyce jest to więc czasowe wyłączenie danego lokalu z oferty sprzedażowej dla innych klientów. Taka umowa nie zobowiązuje jednak ani nabywcy, ani dewelopera do podpisania właściwej umowy. Drugi rodzaj stanowi umowa rezerwacyjna posiadająca elementy umowy przedwstępnej i w przeciwieństwie do pierwszej z wymienionych, zobowiązuje ona do zawarcia kolejnej umowy, np. przedwstępnej. Wskazuje główne postanowienia przyszłej umowy oraz określa termin jej zawarcia. Na jej podstawie strony mogą dochodzić roszczeń za niewykonanie wzajemnych zobowiązań.

Co powinna zawierać?

Polskie prawo nie określa precyzyjnie treści umowy rezerwacyjnej. Nie ma również jednego wiążącego jej wzoru. Możliwość jej zawarcia zapewnia zasada swobody umów znajdująca się w kodeksie cywilnym. W umowie warto zawrzeć możliwie szerokie prawa i obowiązki oraz dane stron, aby jak najlepiej zabezpieczyć własny interes. Powinna ona zawierać m.in. dane stron, szczegóły transakcji, okres trwania rezerwacji, cenę nieruchomości i kwotę opłaty rezerwacyjnej lub zadatku, konsekwencje niedotrzymania warunków umowy, oświadczenie właściciela o stanie prawnym lokalu.

Ogromnie ważną kwestią jest wspomniana wyżej opłata za dokonanie rezerwacji. Może ona przybrać postać zadatku lub zaliczki/kaucji/opłaty rezerwacyjnej. Zadatek zakłada zwrot dwukrotności zapłaconej kwoty na rzecz jednej ze stron w przypadku niewykonania umowy przez jedną z jej stron i jest formą uregulowaną w kodeksie cywilnym. Zaliczka, kaucja lub opłata rezerwacyjna najczęściej przepadają na korzyść właściciela nieruchomości, gdy konsument zrezygnuje z zakupu mieszkania oraz na korzyść nabywcy, jeżeli umowa nie zostanie zrealizowana z przyczyn leżących po stronie sprzedającego.

Umowa może zatem stanowić korzystne rozwiązanie, jednak przez podpisaniem należy dokładnie zapoznać się z jej warunkami.

Artykuł Do czego zobowiązuje umowa rezerwacyjna przy zakupie mieszkania pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Kupujący ma sprawdzić i ocenić, czy mieszkanie spełnia poszczególne parametry zapisane wcześniej w umowie i czy powstało ono zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Spotkanie takie kończy się sporządzeniem i podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, dokumentu, w którym odnotowuje się wady, usterki i niedociągnięcia dostrzeżone w czasie inspekcji mieszkania. Niezwykle istotnym jest, aby wszystkie zastrzeżenia, co do jakości wykonania i wykończenia, zostały wynotowane, gdyż wówczas koszt ewentualnej naprawy leży po stronie dewelopera, zgodnie z art. 566 kodeksu cywilnego o przysługującej nam rękojmi. Ponadto w protokole musi znaleźć się zapis o wyznaczonym terminie ewentualnych napraw. Jest to niezwykle istotne, gdyż w razie ewentualnego przeoczenia usterek, koszty ich remontu poniesie przyszły właściciel. Pamiętać należy również, że jeżeli wady są na tyle poważne, ze uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, nabywca ma wtedy prawo odmówić podpisania dokumentu.

Jak zatem dobrze przygotować się do odbioru swojego nowego mieszkania i na co zwrócić uwagę?

Przede wszystkim warto pamiętać, że światło dzienne jest naszym najlepszym sprzymierzeńcem. Niewątpliwie pomoże ono dostrzec wiele potencjalnych niedociągnięć, dlatego najlepiej umówić się na spotkanie w ciągu dnia. Niezbędny będzie plan mieszkania ze schematem instalacji, pozwalający na porównanie ze stanem faktycznym. W celu przeprowadzenia rzetelnego odbioru, należy pamiętać o zabraniu niezbędnych do tego narzędzi – miarki, kątownika, poziomicy i próbnika. Warto pomyśleć również o latarce, żarówce z oprawą i czymś do pisania i notowania. W najlepszym interesie nabywcy jest, aby dać sobie czas i sprawdzić absolutnie wszystko dokładnie i starannie. Zacząć należy od skontrolowania metrażu, czy wymiary i układ poszczególnych pomieszczeń są zgodne z zapisami w umowie i planem mieszkania. Przy pomocy poziomicy sprawdzamy czy ściany trzymają pion. Kątownik natomiast skontroluje kąty proste. Tynki muszą być równe, bez pęknięć, zacieków i przede wszystkim suche. Zwracamy uwagę na szczelność oraz wygląd okien, czy otwierają się bez problemu. Istotne jest skontrolowanie instalacji elektrycznej, czy jest rozmieszczona zgodnie z projektem. Próbnik posłuży nam do sprawdzenia prądu w gniazdkach. Skontrolujmy zawory wentylacyjne, czy zostały podłączone wszystkie dopływy i odpływy wody. Na koniec, zwróćmy uwagę na estetykę całego budynku – klatki schodowej, windy czy zieleni.

W przypadku, kiedy nie czujemy się ekspertami budowlanymi, warto jest rozważyć pomoc eksperta, który pomoże nam podczas procedury odbioru. Koszt takiej usługi to 200-600 zł, jednak wiedza i doświadczenie inżynierskie mogą pomóc nam zaoszczędzić znacznie więcej.

Artykuł Odbiór mieszkania – czy warto skorzystać z pomocy fachowca pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Zacznijmy od tego, że powyższe terminy nie są nigdzie formalnie sprecyzowane, tj. nie znajdziemy ich w żadnej ustawie czy innym akcie prawnym. Są raczej zdefiniowane zwyczajowo, a przez to też nie są precyzyjne. Z tego względu, jeśli planujesz zakup, musisz dopytać się dewelopera, co konkretnie obejmuje u niego konkretny stan.

Stan surowy

Stan surowy występuje w dwóch wariantach – otwartym i zamkniętym. Stan surowy otwarty oznacza, iż otrzymujemy “skorupę” budynku, czyli budynek bez okien i drzwi, zazwyczaj z wykonaną instalacją kominową, ewentualnie z orynnowaniem, także ze schodami. Zamknięcie tego stanu polega na zamontowaniu drzwi, okien, a czasami też bramy.

Ze zrozumiałych względów na rynku nie są oferowane mieszkania w stanie surowym. Za to często można nabyć dom na takim etapie budowy, a następnie zająć się samodzielnym dokończeniem inwestycji.

Stan deweloperski

To jest stan, w którym najczęściej na rynek trafiają mieszkania, ale też domy, w tym szeregowce. Dokładny zakres stanu deweloperskiego jest określony w umowie zawieranej z inwestorem. Standardowo jest tutaj wszystko to, co w stanie surowym zamkniętym, plus zamontowana instalacja wodna i kanalizacyjna, jak też instalacja elektryczna oraz CO (w tym mogą być również grzejniki lub ogrzewanie podłogowe). Budynek powinien być ocieplony, mieć zamontowane parapety. Ściany są otynkowane, chociaż mogą wymagać jeszcze nałożenia gładzi.

Stan “pod klucz”

Nieruchomość w takim standardzie wykończenia nadaje się praktycznie do natychmiastowego zamieszkania. Jest to więc niezwykle komfortowe rozwiązanie, chociaż też może być najdroższe. Wszystko zależy od tego, czy jesteśmy w stanie samodzielnie wykonać część prac.

W stanie “pod klucz” deweloper często oferuje kilka poziomów wykończenia. Zazwyczaj są trzy: podstawowy, podwyższony oraz luksusowy. Różnią się jakością zastosowanych materiałów. Zaletą tego typu wykończenia jest też to, że wnętrza projektowane są przez profesjonalne studio, dzięki czemu zazwyczaj będą dużo lepiej zaaranżowane niż przy samodzielnym urządzaniu lokalu.

Jaki poziom wykończenia wybrać?

Jest to kwestia zależna od preferencji i możliwości kupującego. Czasami o zakupie domu w stanie surowym może zadecydować wyjątkowo atrakcyjna cena, bo np. ktoś sprzedaje inwestycję, której nie był wstanie dokończyć. Innym razem opcja “pod klucz” okaże się najkorzystniejsza, ponieważ deweloper ma dostęp do tańszych materiałów i tańszego wykonawstwa.

Największa popularność stanu deweloperskiego wynika z tego, że jednocześnie pozwala on zaoferować klientowi dobrą cenę, ale też daje mu możliwość samodzielnego wykończenia wymarzonego własnego M. Niestety oznacza to też, iż przed wprowadzeniem się nowy lokator jeszcze przez kilka miesięcy będzie zajmował się aranżacją nowego lokalu, co nie dla każdego jest wymarzonym zajęciem. Kosztuje to nie tylko sporo pieniędzy, ale też wymaga sporo czasu.

Na pewno “niższymi” poziomami wykończenia powinny być zainteresowane osoby, które chcą później wykończyć lokal samodzielnie lub stopniowo, metodą gospodarczą. To pozwoli im poczynić spore oszczędności, szczególnie teraz, gdy usługi wszelkiej maści fachowców są takie drogie.

Artykuł Stan surowy, deweloperski, pod klucz – co to oznacza pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.