Samowolny podział mieszkania na dwa oddzielne lokale jest niezgodny z prawem. Mieszkanie, aby mogło podlegać podziałowi, musi spełniać kryteria techniczne i budowlane określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych. Aby można było podzielić mieszkanie, musi ono mieć dwa osobne wejścia z klatki schodowej oraz odrębną łazienkę i WC. Lokale powstające w wyniku podziału, muszą być wydzielone ścianami trwałymi i mieć powierzchnię minimum 25 mkw., a pomieszczenia muszą spełniać warunki stałego pobytu. Spełnianie wymienionych wymagań przez mieszkanie, które właściciel planuje podzielić, powinno być potwierdzone przez inspektora nadzoru technicznego lub budowlanego i przedstawione na planie.

Przed przystąpieniem do podziału mieszkania trzeba uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na wydzielenie lokalu. Zgoda musi mieć formę uchwały. Gdyby wspólnota nie wyraziła zgody na wprowadzenie takich zmian, wówczas właściciel nieruchomości może wnieść sprawę do sądu. Po uzyskaniu zgody spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty lub w skrajnym przypadku – sądu, należy uzyskać potwierdzenie spełnienia wymogu niezależności lokalu, które wydaje starosta lub prezydent miasta, w przypadku miast na prawach powiatu. Następnie w zależności od planowanych prac remontowych lub budowlanych należy uzyskać pozwolenie na budowę, lub dokonać zawiadomienia. Projekt podziału mieszkania powinien zostać sporządzony przez architekta, co pozwoli uniknąć błędów, a tym samym zaoszczędzić nam dodatkowych kosztów. Na podział mieszkania często decydują się właściciele lokali w kamienicach, które zwykle mają duże i przestronne pomieszczenia. Należy jednak pamiętać, że jeżeli budynek wpisany jest do rejestru zabytków, wymagana jest zgoda konserwatora na dokonywanie jakichkolwiek prac budowlanych. Ostatni krok to ustalenie indywidualnej własności lokali, które powstały w wyniku podziału. W tym celu sporządza się akt notarialny wraz z wnioskiem o dodanie stosownych wpisów w księdze wieczystej, który złożyć należy w sądzie.

Podział mieszkania na dwa mniejsze może być świetnym rozwiązaniem dla osób, które nie potrzebują aż tak dużego lokum, za to chciałyby dodatkowo zarobić. Wówczas w jednym z lokali można wciąż mieszkać, a drugi sprzedać bądź wynająć. Wyodrębnienie dwóch mniejszych lokali może też być dobrym pomysłem pod kątem inwestycyjnym. Często łatwiej jest sprzedać, czy wynająć dwa mieszkania o mniejszym metrażu niż jedno duże i przynosi to większe korzyści finansowe.

Artykuł Podział mieszkania na dwa mniejsze pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Podatek katastralny bierze swoją nazwę od katastru nieruchomości. Zacznijmy więc od wyjaśnienia, czym jest ten drugi.

Kataster nieruchomości (zwany także katastrem gruntowym i budynkowym) to publiczny, centralny rejestr gruntów, domów oraz lokali, wraz z informacjami o ich właścicielach i podmiotach władających. W Polsce w roku 1955 kataster nieruchomości został przekształcony na Ewidencję gruntów i budynków i pod tą nazwą funkcjonuje do dzisiaj.

Podatek katastralny jest rodzajem podatku majątkowego, naliczanym od wartości nieruchomości. Obecnie w Polsce płaci się podatek od nieruchomości i jest on uzależniony od jej powierzchni, stawki są zaś ustalane regionalnie, w oparciu o widełki ustalane na szczeblu centralnym.

W czym zatem podatek katastralny różni się od podatku od nieruchomości? Jak już wspomnieliśmy, ta druga danina jest uzależniona od powierzchni. W przypadku podatku katastralnego obciążenie fiskalne jest wprost proporcjonalne do wartości opodatkowanego gruntu, lokalu lub budynku. Oznacza to więc, iż im cenniejsza nieruchomość, tym większa danina na nią nałożona. W krajach, gdzie się ją stosuje, zazwyczaj mieści się w przedziale 1-2%.

Dlaczego podatek katastralny wzbudza tyle emocji? Z dwóch powodów, które poniżej omówimy.

Po pierwsze: uzależnienie wysokości podatku od wartości nieruchomości sprawi, że część właścicieli zostanie obciążona dużo większym zobowiązaniem fiskalnym. Jest to rzecz istotna z kilku względów. Chociażby dlatego, iż bardzo często właścicielami dużych mieszkań w centrach miast są osoby starsze, o bardzo niskich dochodach. Podatek katastralny doprowadziłby więc do zmiany struktury własności w takich lokalizacjach, ponieważ wielu osób nie byłoby już stać na utrzymywanie takiego lokalu.

Po drugie: podatek katastralny pojawia się jako straszak w kontekście walki z rzekomą bańką na rynku nieruchomości. Za powstawanie tej bańki w dużej mierze mają być odpowiedzialni różnej maści “spekulanci”, czyli podmioty – czy to indywidualne, czy instytucjonalne – inwestujący w mieszkania. Tutaj często mówi się o potrzebie zastosowania progresywnego podatku katastralnego, czyli takiego, który rósłby dla każdej kolejnej posiadanej nieruchomości. Dokładny mechanizm tego wzrostu miałby zostać jeszcze ustalony, jednak celem tej daniny byłoby zniechęcenie do kupowania mieszkań nie na swoje potrzeby.

Póki co rząd deklaruje, iż nie prowadzi prac nad podatkiem katastralnym. Część ekspertów spekuluje jednak, że te deklaracje są niewiele warte, ponieważ tego typu danina może zostać wprowadzona pod inną nazwą. Czy to źle? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i mocno zależy od konkretnej konstrukcji podatku. Ogólnie przyjmuje się jednak, iż podatek katastralny pełni rolę porządkującą rynek nieruchomości. Zwiększenie obciążeń drogich lokalów sprawia, iż wzrasta efektywność ich wykorzystania, dzięki czemu np. eliminuje się pustostany w atrakcyjnych lokalizacjach. Krytycy podatku katastralnego z kolei zazwyczaj koncentrują się na tym, że zaszkodzi on indywidualnym inwestorom, wzmocni zaś pozycję inwestorów instytucjonalnych, co ostatecznie doprowadzi do wzrostu cen mieszkań, jak też stawek najmu.

Artykuł Czym jest podatek katastralny pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

ABC bezpiecznej hipoteki

Jak wspomnieliśmy na wstępie, hipoteka to rodzaj zabezpieczenia kredytu. W przypadku, gdy kredytobiorca przestaje spłacać pożyczkę, bank ma prawo przejąć nieruchomość obciążoną hipoteką. Dzięki tego typu gwarancji osoba składająca wiosek jest dla banku bardziej wiarygodna i ma szansę na pożyczkę na lepszych warunkach.

Mieszkania i nieruchomości objęte kredytem hipotecznym nadal są własnością pożyczkobiorcy i może on nimi swobodnie dysponować. W przypadku sprzedaży takiego mieszkania hipoteka przechodzi na nowego właściciela i można ją wykreślić z księgi wieczystej. Podobnej czynności należy dokonać w przypadku refinansowania, czyli przeniesienia pożyczki do innego banku.
Oczywiście hipoteka wygasa też w przypadku, gdy zobowiązanie, które zabezpieczała, zostaje spłacone. Wraz z zapłatą ostatniej raty część banków automatycznie wystawia tak zwany kwit mazalny, inne pobierają za niego opłatę. Czym jest ten ważny dokument? Kwit mazalny to potwierdzenie spłaty kredytu i tego, że bank nie ma już żadnych praw do nieruchomości, która go zabezpieczała. Posiadanie kwitu jest niezbędne do dalszych działań, które doprowadzą do wykreślenia hipoteki.

Wykreślenie hipoteki – krok po kroku

Zmiany w księdze wieczystej mogą dotyczyć zarówno spłaty czy refinansowania kredytu, jak i sprzedaży mieszkania. W zależności od tego, jakich korekt chcemy dokonać, składamy odpowiednie dokumenty do banku, w którym zaciągnęliśmy hipotekę. W najprostszym przypadku, gdy cały kredyt został spłacony, oprócz kwitu mazalnego potrzebny jest nam wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki i potwierdzenie dokonania opłaty sądowej. Korekta w księdze wieczystej wymaga wpłacenia 100 zł w kancelarii sądu. Niekiedy sędziowie wymagają jeszcze uwierzytelnienia osób wystawiających zaświadczenia, jednak procedura ta jest raczej prosta.

Bez względu na to, dlaczego dokonujemy zmian w zapisach dotyczących hipoteki, musimy pamiętać, że leży to w naszej gestii, a bank jest zobowiązany ułatwiać nam cały proces.
Mimo że procedura jest dość prosta, od złożenia wniosku do faktycznego wykreślenia hipoteki może minąć nawet kilka miesięcy. Okres ten uzależniony jest głównie od tempa pracy sądu.
Warto jeszcze raz zaznaczyć, że dopilnowanie zmian w hipotece naszej nieruchomości jest bardzo ważne i może znacząco pomóc w sprzedaży mieszkania. W razie problemów mamy prawo liczyć w tej sprawie na pomoc banku i korzystajmy z niego, gdy tylko pojawią się jakieś wątpliwości.

Artykuł Hipoteka – czym jest, kiedy wygasa i jak ją wykreślić pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku

W transakcję kupna-sprzedaży lokalu z kredytem oprócz właściciela i kupującego, zaangażowany jest również bank. Jak jednak wspomnieliśmy, właściciel mieszkania objętego kredytem może nim swobodnie dysponować. Pierwszym krokiem do sprzedaży jest więc również w tym przypadku znalezienie kupca. Ważne, aby sprawdził on wcześniej zapisy w księdze wieczystej i z pewnych źródeł poznał sytuację kredytową interesującej go nieruchomości.

Jeśli sprzedający i kupujący dojdą do porozumienia, kolejnym ważnym etapem jest spisanie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży. Przy tym kroku dobrze jest też omówić i załatwić formalności związane z finansowaniem zakupu, szczególnie, jeśli wiąże się ono z wystąpieniem o kredyt.

Gdy te kluczowe sprawy zostaną uporządkowane, niezbędne stają się usługi notariusza. To on sporządza akt sprzedaży mieszkania i sygnuje go swoim podpisem. On też może udzielić nam wskazówek dotyczących zmian w księdze wieczystej. Jest to niezbędne, jeśli nieruchomość z hipoteką zmienia właściciela.

O czym pamiętać, sprzedając mieszkanie z hipoteką?

Z formalnego punktu widzenia, sprzedaż mieszkania z hipoteką jest prosta i wymaga zaledwie kilku dodatkowych dokumentów. Nie zawsze jednak takie rozwiązanie będzie opłacalne. Pamiętajmy, że bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki, jeśli sprzedaż mieszkania będzie oznaczać wcześniejszą spłatę kredytu. Z jednej strony możemy dzięki temu zaoszczędzić na odsetkach. Bank może jednak wymagać od nas zapłaty dodatkowej prowizji – jeśli sprzedaż ma miejsce w czasie pierwszych 3 lat kredytowania. Dodatkowo sprzedaż w czasie pierwszych 5 lat od zakupu będzie się także wiązała z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Bardzo ważne jest więc, aby sprzedaż przeprowadzić jak najrozsądniej i we właściwym momencie.

Niezbędne dokumenty i zgody

Aby sprzedać mieszkanie z hipoteką, musimy oczywiście uzyskać zgodę banku na jej wykreślenie. Będzie to zabezpieczeniem dla kupującego. Co więcej jeśli nie dysponuje on potrzebną gotówką, będzie potrzebował tego dokumentu, by móc ubiegać się o kredyt. Promesa straci ważność po 30 dniach, pamiętajmy więc, by zdążyć domknąć cały proces w odpowiednim czasie.
Jeśli w spłacie kredytu nie ma żadnych zaległości, nie potrzebujemy zgody banku na sprzedaż. Po pozyskaniu promesy możemy zająć się sporządzeniem aktu notarialnego. Jeśli kupujący będzie ubiegał się o kredyt, warto podpisać umowę przedwstępną, zawierającą wartość i datę zawarcia umowy właściwej.

Artykuł Sprzedaż mieszkania z kredytem pochodzi z serwisu PixelBud Ostróda.