Każda odrębna nieruchomość powinna mieć swoją księgę wieczystą. To swoisty “dowód osobisty” zabudowy lub parceli, w którym znajdziemy ich najważniejsze dane. W praktyce jednak istnieją lokale, które tego ważnego dokumentu nie mają lub są zapisane w jednej księdze wraz z inną nieruchomością. Tę kwestię precyzyjnie reguluje prawo, zaznaczając, że pod pewnymi warunkami w jednej księdze może być ujętych kilka lokali.
Wiele mieszkań jedna nieruchomość
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w art. 24. 1. mówi: „Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione”. W ustępie drugim znajdujemy jednak informację, która poszerza tę perspektywę. Napisano tam: „W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy”. Czy przepisy te są ze sobą sprzeczne? Nic podobnego. Wynika z nich, że jedna księga wieczysta może obejmować kilka mieszkań należących do różnych osób.
Jeśli do księgi wieczystej wpisane jest kilka mieszkań, to w świetle prawa są one częścią jednej nieruchomości. Jeżeli chcemy kupić lokum, które wraz z innymi zapisane jest w jednej księdze, kupujemy część całej nieruchomości. Nasz udział w niej odpowiada metrażowi nabytego mieszkania. Gdy będziemy chcieli sprzedać takie lokum bez założenia księgi wieczystej, możemy zbyć tylko swoje udziały w całej nieruchomości.
Na wypisanie kilku lokali do jednej księgi wieczystej często decydują się sami właściciele zabudowy. Gdy chcą podzielić duży lokal na mniejsze mieszkania, nie muszą zakładać nowej księgi. W praktyce posunięcie takie wymaga konkretnych prac remontowych. Należy do nich montaż oddzielnych drzwi czy postawienie ścianek działowych. Jeśli dzieloną nieruchomością zarządza wspólnota, takie przedsięwzięcie nie może się odbyć bez jej zgody.
Aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem i zasadami budowlanymi, niezbędny jest też projekt przebudowy, za który odpowiadać może tylko wykwalifikowany architekt.
Aby oddzielny lokal można było wpisać do księgi wieczystej, należy postarać się też o uznanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dokument taki wydaje starosta powiatowy. Nim je uzyskamy, urzędnicy sprawdzą, czy lokal spełnia warunki mieszkania. Dotyczą one między innymi powierzchni użytkowej, liczby okien czy oddzielnej łazienki z WC. Na tym etapie trzeba też załatwić inne formalności. Należy do nich założenie kartotek dla poszczególnych mieszkań czy wpisanie ich do ewidencji gruntów i budynków. Tylko gdy dopełnimy tego typu obowiązków, mieszkanie będzie mogło mieć własny adres.
Lokal bez własnej księgi wieczystej trudniej jest kupić oraz sprzedać. Kwestie własności i współwłasności są ważne dla banku i istnieje ryzyko, że skomplikują proces uzyskania kredytu. Właśnie dlatego warto zakładać oddzielną księgę wieczystą dla każdego adresu. Dzięki temu kwestie prawne będą transparentne, a transakcje związane z danym lokalem łatwiejsze do przeprowadzenia.