Ustawa deweloperska jest aktem prawnym mówiącym o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych i nakładającym na deweloperów wymóg utworzenia w banku tzw. rachunku powierniczego. Dzięki tej opcji osoby kupujące nieruchomość na etapie jej budowy i podpisujące umowę przedwstępną nabywają zabezpieczenie swoich pieniędzy oraz praw. Środki wpłacone na poczet mieszkaniowego rachunku powierniczego zostaną zwrócone, w sytuacji, gdy deweloper ogłosiłby swoją upadłość lub jeśli nie dotrzymałby wcześniej ustalonych warunków.
Jakie są rodzaje rachunków powierniczych i czym się od siebie różnią?
Głównym celem założenia rachunku powierniczego jest prowadzenie za jego pośrednictwem wszystkich transakcji między deweloperem sprzedającym daną nieruchomość, a jej nabywcą. To na ten numer konta wpływają pieniądze kupującego, w momencie, gdy decyduje się na zakup lokalu na wstępnym etapie budowy. W takim przypadku deweloper jako jedna ze stron, ma obowiązek zamieścić komunikat o rachunku powierniczym, który przypisany jest do konkretnej budowanej inwestycji w przygotowanym przez siebie prospekcie informacyjnym. Istnieją dwa rodzaje rachunków powierniczych – otwarty i zamknięty. Przy pierwszym z nich bank zostaje obsadzony w roli pośrednika, który czuwa nad bezpieczeństwem transakcji finansowych, ale także kontrolera przebiegu inwestycji. Ponadto wypłaca deweloperowi transze pieniężne wraz z postępami budowy tj. po zakończeniu danego etapu, który został określony w harmonogramie prac budowlanych. Należności przelewane są na konto inwestora na podstawie oświadczenia kierownika budowy w formie wpisu w dzienniku budowy, który następnie musi zostać zweryfikowany i potwierdzony przez delegowanego pracownika banku dysponującego odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
W przypadku drugiego rodzaju tj. rachunku powierniczego zamkniętego nabywca nieruchomości może mieć jeszcze większe poczucie bezpieczeństwa. Tutaj zapłata deweloperowi następuje, gdy inwestycja jest zakończona, a mieszkanie jest oddane do użytku. Wówczas po podpisaniu aktu notarialnego zostaje przeniesiona własność mieszkania, a usługodawca otrzymuje należność za usługę wykonaną w całości.
Otwarty rachunek powierniczy, a gwarancja
Otwarty rachunek powierniczy nierzadko występuje w pakiecie z jedną z dwóch form gwarancji. Gwarancja bankowa zapewnia niezwłoczny zwrot wpłaconych pieniędzy, jeśli deweloper ogłosiłby upadłość lub nastąpiłoby odstąpienie od zawartej umowy. Tu mamy pewność, że środki zostaną natychmiast oddane bez strachu o długoletnią walkę na drodze sądowej. Takie zabezpieczenie jest jednak kosztowane i z reguły wybierają je więksi inwestorzy. Druga opcja to gwarancja ubezpieczeniowa, która jest nieco tańsza, ale poświadczenie w razie komplikacji z deweloperem udziela zakład ubezpieczeniowy, a nie bank. Przy problematycznej sytuacji, to ubezpieczyciel wypłaca należności kupującemu nieruchomość. Obie gwarancje tracą jednak ważność, gdy nabywca otrzyma prawo do własności lokalu.