Umowa dożywocia może być dobrym rozwiązaniem dla właścicieli nieruchomości, którzy w pewnym momencie życia potrzebują opieki. Na mocy takiej umowy mogą przenieść własność nieruchomości na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie.
Umowa dożywocia jest umową cywilnoprawną, reguluje ją kodeks cywilny (art. 908-916), a jej zawarcie musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Właściciel nieruchomości, czyli zbywca, zawierając taką umowę, zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Nabywca natomiast zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy lub bliskiej mu osobie utrzymania i opieki do końca życia. Dożywocie należy do praw majątkowych osobistych, co oznacza, że jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu, a wygasa dopiero na skutek śmierci dożywotnika.
Zapisy umowy określają, na czym dokładnie będzie polegało dożywotnie utrzymanie. Strony mogą poczynić te ustalenia we własnym zakresie, a jeśli tego nie zrobią, kwestia ta regulowana jest przez art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nabywca nieruchomości zobowiązany jest przyjąć zbywcą jako domownika, zapewniać mu wyżywienie, ubrania, dach nad głową, światło, opał, zagwarantować mu pomoc i w razie konieczności pielęgnowanie w chorobie, a także zorganizować na własny koszt pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Nabywca nieruchomości zobowiązany jest do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, do której prawo nabywa na mocy umowy o dożywociu. Zwolnienie od podatku PCC dotyczy przeniesienia własności gospodarstwa rolnego lub nieruchomości, która wchodzi w jego skład. Częstą praktyką jest zawieranie umowy dożywocia w stosunkach wiejskich i przekazywanie w takiej formie gospodarstwa rolnego w tzw. obrocie rodzinnym. Przepisy nie mówią jednak o tym, że strony umowy dożywocia muszą być ze sobą spokrewnione.
Zbywcą nieruchomości może być tylko osoba fizyczna, natomiast nabywcą może być każdy – zarówno członek rodziny, jak i przyjaciel, osoba obca, a nawet osoba prawna. Umowa ta nie musi być również zawierana „z dobrego serca” – wystarczy, że strony zgadzają się na jej zawarcie i warunki w niej określone. Ze względu jednak na to, że nabywca zobowiązuje się do opieki nad dożywotnikiem, niezbędne stanie się utrzymywanie bliskich stosunków osobistych pomiędzy stronami umowy, a wszelkie poważne zakłócenia w tej relacji mogą doprowadzić do tego, że jedna ze stron bądź obydwie, będzie chciała zmienić warunki umowy lub nawet ją rozwiązać.
Zmiana treści stosunku dożywocia jest dopuszczalna w sytuacji, gdy pomiędzy stronami umowy pojawi się tak silny konflikt, że nie będą mogły dalej pozostawać w bezpośredniej styczności ze sobą. Wówczas sąd może zdecydować o zmianie wszystkich lub niektórych uprawnień wynikających z umowy dożywocia na dożywotnią rentę, której może żądać każda ze stron. Gdyby natomiast zobowiązany doprowadził do zbycia nieruchomości, tylko dożywotnik mógłby domagać się zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. W wyjątkowych sytuacjach, na wniosek zobowiązanego lub dożywotnika, sąd może zadecydować o rozwiązaniu umowy dożywocia. W sytuacji, gdy sąd wyda takie orzeczenie, prawo dożywocia wygasa, a własność nieruchomości przechodzi z powrotem na dożywotnika.