W raporcie “Fundamenty przyszłości. Średnioterminowe perspektywy zmian na rynku nieruchomości w polskich miastach.” znajdujemy sporo ciekawych prognoz odnośnie rynku mieszkaniowego oraz tego, co będzie determinowało sytuację deweloperów w najbliższych latach. Opracowanie zostało sporządzone przez ekspertów z branży, a jest efektem współpracy Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Skanska Residential Development Poland oraz 4CF The Future Literacy Company. Ze względu na tematykę dokument niesie informacje wartościowe dla wszystkich uczestników, czyli nie tylko dla deweloperów i inwestorów, ale także dla pośredników w obrocie nieruchomościami, nabywców i samorządy.
W raporcie sformułowano 16 głównych szans i zagrożeń dla rynku mieszkaniowego, każdemu z nich przypisując jeden z 5 parametrów wpływu na rynek: dynamiczny wzrost, stopniowy wzrost, utrzymanie dynamiki, wzrost zmienności, stopniowy spadek. Wymienione czynniki to:
- Dynamika cen energii (stopniowy spadek)
- Mitygacja zmian klimatu przez działania w miastach (stopniowy spadek)
- Adaptacja do zmian klimatu w miastach (stopniowy wzrost)
- Dostępność działek budowlanych (stopniowy wzrost)
- Koszty pracy w budowlance (wzrost zmienności)
- Dostępność przełomowych technologii efektywności energetycznej (utrzymanie dynamiki)
- Suburbanizacja (stopniowy wzrost)
- Zakupy inwestycyjne i spekulacyjne nieruchomości (utrzymanie dynamiki)
- Saldo migracji zewnętrznych (stopniowy wzrost)
- Popularność pracy zdalnej (utrzymanie dynamiki)
- Koszty kapitału (utrzymanie dynamiki)
- Wielkość gospodarstw domowych (stopniowy spadek)
- Stosunek do własności mieszkań (utrzymanie dynamiki)
- Standardy wykończeń (wzrost zmienności)
- Stosunek do idei miasta 15-minutowego (wzrost zmienności)
- Popularność prefabrykatów i budownictwa modułowego (dynamiczny wzrost)
Jak widać, wśród wymienionych czynników są zarówno takie, które zostały wykreowane przez sytuację polityczną i gospodarczą z ostatnich dwóch lat, jak też rzeczy o dużo dłuższym czasie oddziaływania, w tym aspekty demograficzne i ekologiczne. Wszystko to buduje atmosferę czasów dla branży – zmienną i stawiającą nowe wyzwania. Z tego względu eksperci coraz więcej wysiłku poświęcają analizowaniu stanu bieżącego i wyciąganiu na tej podstawie wniosków i prognoz na przyszłość.
Już teraz bardzo wyraźnie widać reakcję deweloperów na spadający popyt – drastycznie ograniczana jest aktywność. Według danych GUS w okresie od początku do listopada 2022 roku rozpoczęto w naszym kraju 26,8% mniej budów niż w analogicznym okresie 2021. Odczyt wygląda jeszcze gorzej, jeśli ujmiemy sam listopad – wtedy spadek rok do roku wynosi 42,8%. Z jednej strony jest to reakcja na mniejszy popyt, z drugiej konsekwencja wzrostu kosztów, ponieważ wśród inwestorów oprócz deweloperów istotne są również osoby prywatne, budujące domy na własne potrzeby.
Prognozy dla branży muszą uwzględniać to gwałtowne hamowanie dynamiki. Dla rynku na pewno oznacza to drastyczne zredukowanie podaży nowych lokali mieszkalnych – skutki tego skumulują się za ok. 2 lata, ponieważ tyle mniej więcej trwa cykl produkcyjny nowej inwestycji mieszkaniowej. Oznacza to, iż także wtedy może ponownie dojść do szybkich wzrostów cen. Jednak deweloperzy zapewne nie będą pozostawali bierni wobec tego zjawiska – jednym ze sposobów walki o niższy koszt inwestycji deweloperskiej będzie coraz większe stawianie na prefabrykację oraz budownictwo modułowe. Takie technologie pozwalają obniżać wydatki w wielu obszarach, w tym wydatki na robociznę, energię, ale też koszty ekologiczne.
Sama ekologia jest również jednym z kluczowych czynników wpływających na działania deweloperów. Dzięki temu nie tylko podniesie się poziom dbałości o środowisko naturalne, ale też jest bardzo duża szansa na zwiększenie jakości życia w miastach. W tworzeniu szansy na zrealizowanie się takiego trendu duża jest rola deweloperów, którzy nawet w trudnych czasach powinni skupiać się na wprowadzaniu innowacyjnych rozwiązań i dbaniu o to, aby standard ich oferty wciąż się poprawiał. Jest spora szansa, że największe firmy same będą dbały o podnoszenie jakości, jednak w przypadku mniejszych uczestników rynku ważne jest, aby samorządy aktywnie zniechęcały ich do tworzenia substandardowej zabudowy.