Rynek mieszkaniowy podlega cyklom koniunktury, o czym mogliśmy się już boleśnie przekonać w latach 2008-2009. Zdaje się, że obecnie znowu mamy do czynienia z przesileniem w branży, jednak tym razem wszyscy uczestnicy rynku wydają się lepiej do tego przygotowani. Dotyczy to także deweloperów, którzy póki co trzymają się nieźle i nie obniżają cen mieszkań. W wielu lokalizacjach jest wręcz odwrotnie – stawki systematycznie rosną, a kolejne etapy już rozpoczętych inwestycji będą sprzedawane drożej. Wygląda więc na to, że deweloperzy wiedzą, jak przeczekać gorszy czas i mają też pomysły, jak odbić sobie wynikające z tego straty, gdy koniunktura już wróci.
Po miesiącach posuchy, gdy popyt zmalał do poziomu nawet 20-30% tego, co notowano w 2021 i na początku 2022, I kwartał 2023 przyniósł dużo bardziej optymistyczne odczyty dla mieszkaniówki. Dane pokazują, że klienci wrócili na rynek i coraz intensywniej interesują się dostępną ofertą. Wielu ekspertów uznało, iż jest to sygnał końca kryzysu. Jeśli mają rację, wygląda na to, że deweloperzy przetrwali bessę bez większego uszczerbku. W raporcie INPON, tworzonym przez portal Nieruchomosci-online.pl, pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz eksperci rynku mówili o poszukiwaniu nowego punktu równowagi w IV kwartale 2022. Dobrze obrazuje to charakter procesów zachodzących w mieszkaniówce – nie doszło do żadnej paniki, nie było wyprzedaży, uczestnicy rynku zachowali spokój i nastawili się raczej na przeczekanie złego okresu, niż na ratowanie popytu obniżaniem cen.
W przypadku dużych deweloperów realizowanie strategii na pewno ułatwiło to, że właśnie wyszli z dwuletniego okresu hossy. Ceny były wysokie, a sprzedaż rekordowa, dzięki czemu mogli stworzyć spore poduszki finansowe, umożliwiające im bezpieczne przetrwanie czasu gorszej koniunktury. Perspektywiczną reakcją na tę bessę było przede wszystkim ograniczanie podaży, poprzez spowolnienie tempa realizacji już trwających inwestycji oraz wstrzymanie się z rozpoczynaniem nowych. Jednocześnie deweloperzy są w posiadaniu sporego zapasu pozwoleń na budowę, więc można się spodziewać, iż gdy popyt wróci, szybko będą mogli wprowadzić na rynek nowe projekty.
Sam powrót koniunktury pierwotnie spodziewany był dopiero w momencie spadku inflacji, obniżenia stóp procentowych i idącą za tym redukcją kosztów kredytu. Zależnie więc od prognoz była to perspektywa roku lub nawet dwóch. Jednak sytuację kompletnie zmieniły zapowiedzi rządu, który zdecydował się na opracowanie programu Pierwsze Mieszkanie, w w jego ramach systemu dopłat do kredytów Bezpieczny Kredyt 2%. Jeśli dopłaty te wejdą w życie (a wszystko wskazuje na to, że wejdą) ich wpływ na popyt będzie natychmiastowy. Na rynek trafią tysiące klientów z tanim kredytem. Na to właśnie nastawiają się deweloperzy, już od miesiąca swój marketing budując wokół tego programu. Klienci są zachęcani do podpisywania umów rezerwacyjnych i przedwstępnych, z nastawieniem na perspektywę uzyskania kredytu z dopłatami. Jest też mocno prawdopodobne, że jeśli BK2% wejdzie w życie i będzie dobrze funkcjonował, znajdzie to odbicie w cenach, które zostaną dostosowane do większych możliwości kredytowych klientów.
Bezpieczny Kredyt 2% jest obecnie uważany za główny czynnik mogący kształtować sytuację na rynku mieszkaniowym w nadchodzących miesiącach, a być może latach. Jednak nie wyczerpuje to tematu strategii deweloperów. Zapewne będą oni też próbowali ściągnąć z powrotem na rynek osoby, które na kredyt z dopłatami się nie załapią. Oznaczałoby to dostosowywanie oferty do ograniczonej zdolności kredytowej, a więc sprzedaż mieszkań o mniejszym metrażu, niższym standardzie oraz położonych w bardziej peryferyjnych lokalizacjach. Nawet w sytuacji, gdy BK2% nie poprawi mocno sytuacji na rynku, nie powinniśmy się raczej spodziewać obniżek cen. Bardziej prawdopodobne jest, iż deweloperzy zaczną rezygnować z części zysku oferując klientom gratisowe dodatki, takie jak miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. To dla nich zdecydowanie bezpieczniejsza strategia, ponieważ nie znajduje odbicia w statystykach z rynku nieruchomości i nie tworzy nowych tendencji wycenowych, które później może być ciężko zatrzymać.