Kupno mieszkania to dla większości osób ogromne obciążenie finansowe. Często wiąże się z zaciągnięciem w banku zobowiązania na kilkadziesiąt lat. Chociażby z tego względu tak istotne jest, aby w przypadku transakcji na rynku pierwotnym dokładnie “prześwietlić” dewelopera. Nawet jako prywatna osoba masz sporo sposobów na sprawdzenie wiarygodności firmy, od której zamierzasz kupić lokal mieszkalny lub dom.
Ustawa deweloperska i rachunek powierniczy
Zacznijmy od tego, że dzięki zmianom w prawie jesteś już całkiem nieźle chroniony istniejącymi przepisami. W 2011 roku w życie weszła tzw. ustawa deweloperska, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadziła ona szereg rozwiązań zabezpieczających kupującego. Chyba najistotnejsze z nich to funkcjonowanie rachunku powierniczego. Jest to specjalne konto bankowe, za pośrednictwem którego deweloper rozlicza się z klientem. Konto to podlega ograniczeniom, m.in. pieniądze na nim zgromadzone (a wpłacane przez klienta) mogą być wydawane tylko na określone cele. Kontrolę nad prawidłowym przebiegiem rozdysponowywania środków prowadzi bank.
Ustawa deweloperska to bardzo duża zdobycz, jeśli chodzi o podniesienie standardów na polskim rynku nieruchomości. Wcześniej klienci mogli mieć poważne problemy w przypadku, gdy deweloper okazywał się niewypłacalny lub nieuczciwy. Problemy takie szczególnie często występowały w sytuacji zakupu tzw. dziury w ziemi, czyli lokalu z nierozpoczętej jeszcze inwestycji.
Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem
W ten sposób dochodzimy do tematu gruntu. Jeżeli planujesz zakup mieszkania z rynku pierwotnego, rozpocznij od sprawdzenia księgi wieczystej gruntu. Powinieneś znaleźć w niej jedną z dwóch informacji:
- deweloper jest właścicielem gruntu albo,
- deweloper jest użytkownikiem wieczystym gruntu albo,
Także w księdze wieczystej będzie się znajdował wpis o ewentualnej hipotece. Jeśli znajdziesz tam zapis o banku, to oznacza, iż działka została kupiona z kredyt. W takim scenariuszu uzyskaj z banku promesę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dzięki temu zobowiązania dewelopera, w razie jego problemów, nie będą egzekwowane z twojej nieruchomości.
Sprawdzenie dewelopera
Samo sprawdzanie dewelopera ma dwa cele: po pierwsze ma ci dostarczyć informacji o jego stanie finansowym, po drugie – o tym, jakiej jakości są jego inwestycje.
Co do stanu finansowego, to najłatwiejsza jest sytuacja w przypadku spółek obecnych na giełdzie – one muszą regularnie publikować raporty z dokładnymi danymi. Jeśli deweloper nie jest spółką, poproś go o prospekt z takimi informacjami. Jednak jego deklaracje nie są wystarczające. Sprawdź go także w Krajowym Rejestrze Sądowym, aby uzyskać podstawowe dane firmy. Następnie warto zwrócić się do Biura Informacji Gospodarczej, czyli rejestru gromadzącego szereg danych o polskich podmiotach gospodarczych. W płatnym raporcie (kosztującym kilkadziesiąt złotych) znajdziesz m.in. informacje o nieuregulowanych należnościach. Takie coś powinno zapalić ci w głowie “czerwoną lampkę”.
Równie istotne jest sprawdzenie, czy inwestycje dewelopera są dobrej jakości. Często może być tak, że od strony formalnej wszystko jest ok, transakcja przebiegnie sprawnie, jednak szybko zaczną wychodzić niedociągnięcia i wady budynku. Usuwanie ich jest bardzo uciążliwe i często oznacza konieczność “przepychania się” z deweloperem. Dlatego zanim dokonasz zakupu, dowiedz się, jakie inwestycje zrealizował dotychczas i najlepiej pojedź je odwiedzić. Poprzyglądaj się, jak wyglądają budynki po kilku latach eksploatacji. Poszukaj też grup na Facebooku zrzeszających lokatorów – to najlepsze źródło informacji o tym, jak się mieszka w takim miejscu oraz jaka jest jakość budynków.
Na koniec, przed sfinalizowaniem transakcji, należy jeszcze sprawdzić umowę deweloperską. Samemu może ci być ciężko wyłowić niekorzystne zapisy, najlepiej więc zdać się na osobę biegłą w tym temacie, czyli zlecić to prawnikowi.