Ustawa deweloperska wprowadzona w 2011 była dużym krokiem na drodze do poprawy standardów na polskim rynku nieruchomości. Jednak przez dekadę jej obowiązywania dostrzeżono szereg mankamentów, w tym nieprecyzyjnych ustaleń. W związku z tym po dekadzie ten akt prawny doczekał się aktualizacji – 20 maja 2021 uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Nowe przepisy zaczną obowiązywać 1 lipca 2022 roku. Z tego względu więc, iż jeszcze się ich nie stosuje, ciężko stwierdzić czy ustawodawca osiągnie z ich pomocą zamierzony efekt.
Jeśli chodzi o tryb wdrożenia, to przepisy będą obowiązywały wszystkie inwestycje, których sprzedaż ruszy po 1 lipca 2022. Jeżeli zaś sprzedaż ruszyła wcześniej, może być kontynuowana na starych zasadach jeszcze przez 2 lata, a więc do końca czerwca 2024 roku.
Regulacje zawarte w tzw. nowej ustawie deweloperskiej będą dotyczyły wszystkich uczestników rynku nieruchomości, a więc nie tylko deweloperów, ale też banki. Chyba najgłośniejsza zmiana to powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Fundusz ten będzie tworzony ze składek deweloperów. Zgromadzone na nim środki będą służyły zaspokojeniu interesów nabywców mieszkań i domów w sytuacji, gdy deweloper znajdzie się w kłopotach finansowych. Można więc uznać, iż jest to rozwiązanie analogiczne do Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego i ma chronić kupujących przed tym, aby w razie bankructwa dewelopera nie zostali z niczym – bez mieszkania i bez wpłaconych pieniędzy.
Deweloperzy będą musieli odprowadzać składki na DFG w wysokości 1% wartości brutto mieszkania, jeśli wpłaty klientów będą trafiały na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, oraz o,1%, jeśli na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Biorąc pod uwagę to, że klienci często wpłacają deweloperowi pieniądza stopniowo, w miarę realizowania inwestycji, po stronie dewelopera będzie spoczywał obowiązek, aby dopilnować każdorazowego odprowadzenia składki. Można się więc spodziewać, że wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wymusi informatyzację oraz automatyzację całego procesu rozliczeń między firmą a klientem.
Istotne jest to, że podmiotem kontrolującym prawidłowość rozliczeń dewelopera z DFG będzie bank. Utworzy on deweloperowi dedykowane konto i będzie pilnował, czy składki są odprowadzane terminowo oraz w odpowiedniej wysokości. Eksperci od nieruchomości ostrzegają, że wdrożenie Funduszu będzie kolejnym czynnikiem powodującym wzrost cen mieszkań i domów.
Bardzo istotną zmianą względem starej ustawy deweloperskiej jest poszerzenie katalogu umów, które będą objęte regulacjami. Dotychczas parasolowi ochronnemu tworzonemu przez przepisy umykały wszystkie sytuacje, w których umowę o przekazaniu własności klientowi podpisywano dopiero po zakończeniu budowy. Dotyczy to m.in. umów sprzedaży o skutku zobowiązująco-rozporządzającym. Regulacje nowej ustawy deweloperskiej obejmą również inwestorów, którzy nie są deweloperami, czyli wszelkiej maści flipperów oraz spółek celowych, tworzonych w celu odsprzedaży końcowemu klientowi mieszkań nabytych od dewelopera.
Nowa ustawa deweloperska reguluje też kwestię umów rezerwacyjnych, które dotychczas były szeroko stosowane przez deweloperów, jednak nie posiadały określonych ram prawnych. Nowe przepisy wprowadzają definicję takiej umowy, jak też określają jej wymogi, minimalną treść, maksymalne stawki itp. Zwiększony też zostaje katalog praw nabywcy w przypadku stwierdzenia wad lokalu. Określono też precyzyjne ramy czasowe postępowania dewelopera w takich sytuacjach, w tym obowiązek odpowiedzi na zgłoszenie w ciągu 14 dni, z konsekwencją zaniechania w postaci automatycznego uznania zgłoszonych wad.
Sytuację nabywcy poprawi też obowiązek dostarczenia prospektu informacyjnego inwestycji (dotychczas obowiązek pojawiał się tylko, jeśli klient wyraził takie życzenie). Dodatkowo prospekt ten musi być sporządzony już na etapie podpisywania umów rezerwacyjnych.