Z rynku mieszkaniowego płyną niepokojące wieści – pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży nowych domów oraz nowych mieszkań. Ich stan pozwala się domyślać, że sprzedający są zmuszeni do zbycia majątku, ponieważ jest to stan “do wykończenia”, jednak sprzedającym nie jest deweloper, ale osoba prywatna. Część ekspertów uważa, iż to może być dopiero początek trendu, który bardzo się nasili w najbliższym czasie.
Co stoi za wyprzedażą nowych mieszkań i domów?
Budownictwo mieszkaniowe ma za sobą rekordowe 2 lata. Jedynie w II kwartale 2020 trafił się gorszy okres, gdy mieliśmy pierwszy lockdown. Wymusił on wstrzymanie transakcji, jednak był to przestój przejściowy i szybko został nadrobiony. Później notowano bardzo dużą koniunkturę. Napędzały ją głównie dwa czynniki:
- wysoka inflacja, która wiele osób posiadających oszczędności pchnęła na rynek mieszkaniowy, gdzie zaczęli lokować wolne środki;
- tani kredyt, za sprawą którego częściej realizowano zakupy na własne potrzeby, ale też korzystano z kredytu w celach inwestycyjnych.
Przez ostatnie dwa lata parametry rynku zachęcały do kupowania. Przy czym dostępność taniego kredytu sprawiła, iż wiele osób zadłużyło się bardzo mocno, jeśli przyjrzeć się ich miesięcznym dochodom. Dlatego też, gdy Rada Polityki Pieniężnej w końcu zdecydowała się podnieść stopy procentowe i wskutek tego zaczęła rosnąć comiesięczna rata kredytu, w wielu gospodarstwach domowych pojawił się problem z regulacją zobowiązań.
O ile pierwsze zmiany RPP nie wywołały zbyt dużego niepokoju, ponieważ przełożyły się na wzrost przeciętnej raty o raptem kilkadziesiąt złotych, o tyle kolejne korekty stóp, w tym marcowa na poziomie + 1 pkt., mocno namieszały w finansach przeciętnego kredytobiorcy. Rata kredytu wzrosła o kilkaset złotych, często wzrost jest w przedziale 50-80%, a to już jest mocno odczuwalne.
Sam ten czynnik może wywołać wyprzedaż lokali mieszkalnych. Jednak to nie wszystko, ponieważ zbiegł się on z coraz większą drożyzną materiałów budowlanych. Tutaj swoją rolę gra inflacja, ale też wojna w Ukrainie, która tylko pogłębiła problem. Wzrost comiesięcznej raty oraz coraz wyższe koszty wykończenia sprawiły, iż w portalach z ogłoszeniami pojawia się coraz więcej anonsów z niewykończonymi mieszkaniami i domami z rynku wtórnego. Oznacza to, iż wyprzedawane są lokale, które nie zostały jeszcze wykończone.
Jak duży jest to problem? Póki co w ujęciu liczbowym tych ofert nie ma jeszcze tak dużo, jednak analitycy zwracają uwagę na coś innego – procentowy ich przyrost jest bardzo duży. Ze względu na sytuację na rynku (czyli wspomniany drożejący kredyt i rosnące koszty wykończenia), można się spodziewać, że to zwiastun narastającego trendu i w kolejnych miesiącach “wyprzedaż” będzie narastała. Nie jest jednak powiedziane, iż wymusi to spadek cen. Koszty materiałów budowlanych i robocizny wciąż rosną, przez co jest niewielka szansa na korektę stawek w dół.
O pogarszającej się kondycji mieszkaniówki świadczą nie tylko odczyty z rynku wtórnego, ale też to, co się dzieje na rynku pierwotnym. Tam sprzedaż spada. W I kwartale 2022 deweloperzy notowani na giełdzie sprzedali 23% mieszkań mniej licząc rok do roku. Tutaj warto mieć na uwadze, iż przyglądamy się sytuacji w biurach sprzedażowych największych firm w branży. Można się domyślać, że radzą sobie one lepiej niż mniejsze podmioty. Dane z portalu rynekpierwotny.pl mówią o tąpnięciu sprzedaży na rynku pierwotnym o niemal 50% w marcu.
Problemy dostrzegają nie tylko deweloperzy, ale też pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Gorsze nastroje znajdują odbicie w kwartalnym odczycie INPON (badanie nastrojów agentów robione przez portal Nieruchomosci-online.pl). Pośrednicy gorzej oceniają stan i perspektywy odnośnie handlu wszystkimi typami nieruchomości. Odbicie widać jedynie w wynajmie – za sprawą fali uchodźców tutaj mamy do czynienia z gwałtownym odbiciem, które jednak może być krótkotrwałe i ustąpić wraz z zakończeniem konfliktu.