Naprawdę niewielu z nas może dziś zdecydować się na kupno mieszkania czy domu za gotówkę. Najczęściej myśląc o własnym M, staramy się o kredyt mieszkaniowy. Częsta jest również praktyka obciążenia nieruchomości hipoteką, by zwiększyć zdolności kredytowe i móc starać się o większą pożyczkę. W obu przypadkach jesteśmy właścicielami i możemy dysponować lokalem z kredytem. W praktyce oznacza to również możliwość sprzedaży. Jak formalnie przeprowadzić taką transakcję, jeśli dotyczy ona nieruchomości, którą wciąż spłacamy?
Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku
W transakcję kupna-sprzedaży lokalu z kredytem oprócz właściciela i kupującego, zaangażowany jest również bank. Jak jednak wspomnieliśmy, właściciel mieszkania objętego kredytem może nim swobodnie dysponować. Pierwszym krokiem do sprzedaży jest więc również w tym przypadku znalezienie kupca. Ważne, aby sprawdził on wcześniej zapisy w księdze wieczystej i z pewnych źródeł poznał sytuację kredytową interesującej go nieruchomości.
Jeśli sprzedający i kupujący dojdą do porozumienia, kolejnym ważnym etapem jest spisanie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży. Przy tym kroku dobrze jest też omówić i załatwić formalności związane z finansowaniem zakupu, szczególnie, jeśli wiąże się ono z wystąpieniem o kredyt.
Gdy te kluczowe sprawy zostaną uporządkowane, niezbędne stają się usługi notariusza. To on sporządza akt sprzedaży mieszkania i sygnuje go swoim podpisem. On też może udzielić nam wskazówek dotyczących zmian w księdze wieczystej. Jest to niezbędne, jeśli nieruchomość z hipoteką zmienia właściciela.
O czym pamiętać, sprzedając mieszkanie z hipoteką?
Z formalnego punktu widzenia, sprzedaż mieszkania z hipoteką jest prosta i wymaga zaledwie kilku dodatkowych dokumentów. Nie zawsze jednak takie rozwiązanie będzie opłacalne. Pamiętajmy, że bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki, jeśli sprzedaż mieszkania będzie oznaczać wcześniejszą spłatę kredytu. Z jednej strony możemy dzięki temu zaoszczędzić na odsetkach. Bank może jednak wymagać od nas zapłaty dodatkowej prowizji – jeśli sprzedaż ma miejsce w czasie pierwszych 3 lat kredytowania. Dodatkowo sprzedaż w czasie pierwszych 5 lat od zakupu będzie się także wiązała z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Bardzo ważne jest więc, aby sprzedaż przeprowadzić jak najrozsądniej i we właściwym momencie.
Niezbędne dokumenty i zgody
Aby sprzedać mieszkanie z hipoteką, musimy oczywiście uzyskać zgodę banku na jej wykreślenie. Będzie to zabezpieczeniem dla kupującego. Co więcej jeśli nie dysponuje on potrzebną gotówką, będzie potrzebował tego dokumentu, by móc ubiegać się o kredyt. Promesa straci ważność po 30 dniach, pamiętajmy więc, by zdążyć domknąć cały proces w odpowiednim czasie.
Jeśli w spłacie kredytu nie ma żadnych zaległości, nie potrzebujemy zgody banku na sprzedaż. Po pozyskaniu promesy możemy zająć się sporządzeniem aktu notarialnego. Jeśli kupujący będzie ubiegał się o kredyt, warto podpisać umowę przedwstępną, zawierającą wartość i datę zawarcia umowy właściwej.